تمام قراردادهاي موجر و مستاجر در مورد محل کسب که قبل از سال 76 منعقد شده اگر داراي مشکل است بايد به قانون روابط موجر و مستاجر مصوبه سال 56 استناد کرد و اگر اين قرارداد بعد از سال 76 باشد، شامل قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 مي شود. در صورتي که محل اجاره مسکوني باشد اين مورد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 62 مي شود.

رئيس شعبه سوم دادگاه تجديدنظر خراسان شمالي هم مي گويد: در قوانين روابط موجر و مستاجر درباره اجاره اماکن تجاري از 2 اصطلاح حق سرقفلي و حق کسب، پيشه و تجارت ياد شده است. در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 از حق کسب، پيشه و تجارت و در قانون مصوب سال 76 از حق سرقفلي ياد شده است.

«عباس حاتم» درباره اين که سرقفلي چيست، اظهار مي دارد: سرقفلي به معناي مزد گشودن قفل است که مستاجر با پرداختن وجهي قفل مغازه را باز مي کند، يعني اين که سرقفلي حقي است که کاسب پيدا مي کند.

وي ادامه مي دهد: سرقفلي، وجهي است که مالک در ابتداي اجاره دادن ملک تجاري، به جز مال الاجاره از مستاجر مي گيرد و طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، سرقفلي مخصوص املاک تجاري است. بنابراين املاک مسکوني شامل اين قانون نمي شود.

به طور معمول روابط موجر و مستاجر يکي از موضوعات حقوقي است که پيچيدگي هاي خاصي دارد. يکي از موارد روابط موجر و مستاجر مربوط به اماکن تجاري يا همان «سرقفلي» است که از آن به عنوان «حق سرقفلي» ياد مي شود که با «حق کسب و پيشه و تجارت» مقايسه يا اشتباه مي شود. لازم به ذکر است که قانون روابط موجر و مستاجر در سال هاي 1356، 1362 و 1376 تصويب شد.

«حق سرقفلي» به طور رسمي در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 به کار برده شد و در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 از کلمه «حق کسب و پيشه و تجارت» استفاده مي شد. اما حق کسبه و پيشه و تجارت و حق سرقفلي چيست و اين که حق سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت چه تفاوتي با يکديگر دارند؟ در اين شماره اين موارد را بررسي مي کنيم.

سرقفلي چيست؟

يک وکيل پايه يک دادگستري در اين باره اظهار مي دارد: در قانون مدني در بخش عقد اجاره صحبتي از حق سرقفلي نشده و تنها در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 از اين موضوع ياد شده است.

«محمدمصطفي امان» ادامه مي دهد: دکتر جعفري لنگرودي، يکي از حقوق دانان کشور، در کتابي درباره تعريف سرقفلي گفته است «پولي که مستاجر دوم به مستاجر سابق هنگام انتقال اجاره بلاعوض مي دهد و نيز پولي را که مستاجر اول به موجر (مالک) مي دهد، سرقفلي گويند».

وي اضافه مي کند: دکتر «کاتوزيان»، يکي ديگر از حقوق دانان کشور، در اين باره معتقد است «سرقفلي حقي است که به موجب آن مستاجر متصرف، در اجاره کردن محل کسب، بر ديگران مقدم شناخته مي شود

آیا فروش ملک رهنی توسط مالک جنبه کلاهبرداری دارد‌؟ چنانچه ملکی که در رهن بانک است توسط مالک آن به فروش برسد طوری که وام مأخوذه و سود متعلقه بیش از مبلغ فروش باشد آیا موضوع جنبه کلاهبرداری دارد؟ نهرینی ( کانون وکلای دادگستری مرکزی)؛ اولا ، از یک سو مطابق ماده 793 قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/1376 و رأی اصراری شماره 42 مورخ 12/8/1366، معامله به مال مرهونه غیرنافذ تلقی شده و از سویی دیگر مطابق رأی اصراری شماره 21 مورخ 12/12/1376 هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور، معامله نسبت به عین مرهونه توسط مالک آن بلامانع اعلام گشته است النهایه مقرر شده که هر گاه درمتن قرارداد انتقال، مالک (راهن) تعهد بر تأدیه دیون و فک رهن کند می توان با طرح خواسته های مربوطه در دادخواست، ضمن الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ، مالک را ملزم به انجام شرایط و مفاد مبایعه نامه از جمله پرداخت دیون و الزام به فک رهن نیز کرد. به علاوه حسب نظر مرحوم امام خمینی(ره) در کتاب تحریر الوسیله (باب رهن) و همچنین نظر مرحوم شیخ مرتضی انصاری (ره) در کتاب المکاسب، معامله نسبت به عین مرهونه باطل محسوب نمی گردد و با قیاس اولویت نسبت به معامله فضولی راهنی که نسبت به مال خود معامله می کند ولو این که آن مال در قید رهن باشد، معامله باطلی را منعقد نمی سازد بلکه حداکثر باید چنین معامله ای را به لحاظ رعایت حقوق و غبطه مرتهن، غیر نافذ دانست.

با توجه به ماده 3 اصلاح قانون حفظ كاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1/8/85  مجلس محترم شوراي اسلامي كليه مالكين يا متصرفين اراضي زراعي و باغها كه بصورت غير مجاز و بدون اخذ مجوز از كميسيون تبصره يك ماده يك قانون  ( دبيرخانه مستفر در مديريت امور اراضي استان ) اقدام به تغيير كاربري نمايند علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزاي نقدي از يك تا سه باربر  قيمت روز زمين  بيش از تغيير كا ربري محكوم مي شوند و در صورت تكرار جرم ، به حداكثر جزاي نقدي و حبس از يك ماه تا شش ماه محكوم خواهند شد.

خواهشمند است به زير نويس ها نيزتوجه كنيد كه بصورت اعداد كوچكتر كنار ماده يا تبصره گذاشته شده است

ماده 1 :

            به منظور حفظ كاربري اراضي زراعي  و باغ ها و تداوم و بهره وري آنها از تاريخ تصويب اين قانون تغيير كاربري اراضي زراعي و باغ ها در خارج از محدوده قانوني شهرها و شهرك ها جز در موارد ضروري ممنوع مي باشد.

اشاره: گاهي اوقات در جامعه اشخاص سودجو با سوء استفاده از موقعيت هايي که برايشان پيش مي آيد و يا شرايطي که به علت عدم آگاهي از قانون براي آنان به وجود مي آيد مبادرت به انتقال اموال منقول يا غيرمنقول ديگران مي کنند که اين عمل از نظر قانون جرم و مرتکب آن به مجازات هاي سنگيني محکوم مي شود. در اين مقاله به بررسي اين عمل مجرمانه، مسئوليت مرتکبان آن به هنگام وقوع اين جرايم مي پردازيم.
    
    [اداره آموزش هاي مردمي معاونت آموزش قوه قضائيه]
    
    شرح عمل مجرمانه:
    به موجب ماده يک قانون راجع به انتقال مال غير مصوب فروردين ۱۳٠۸ کسي که مال غير را با علم به اينکه مال غير است، به نحوي از انحاء عيناً يا منفعتاً بدون مجوز قانوني به ديگري منتقل کند کلاهبردار محسوب و به مجازات کلاهبرداري محکوم مي گردد.
    ۱- بايد توجه داشت که........

رضایت» باید چه شرایطی داشته باشد تا مورد قبول محکمه قرار گیرد؟ آیا شاکی می‌تواند رضایت خود را پس بگیرد؟ رضایت در کدام جرایم اثر دارد؟ در جرایمی که چند شاکی دارد، اعلام شکایت و اعلام رضایت چه شرایطی دارد؟

 ماده 23 قانون مجازات اسلامی می‌گوید: در جرایمی که با گذشت متضرر از جرم، تعقیب یا رسیدگی یا اجرای حکم موقوف می‏‌گردد، گذشت باید منجز باشد و به گذشت مشروط و معلق ترتیب اثر داده نخواهد شد. همچنین عدول از گذشت مسموع نخواهد بود. هرگاه متضررین از جرم متعدد باشند، تعقیب جزایی با شکایت هر یک از آنان شروع می‏‌شود ولی موقوفی تعقیب، رسیدگی و مجازات موکول به گذشت تمام کسانی است که شکایت کرده‏‌اند.

نظریات اداره کل امور حقوقی قوه قضاییه

نظریه 11333/ 7- 28/ 10/ 1371:چون گذشت .....

اگر كسي مال غير را با علم به اينكه مال غير است به نحوي از انحاء عيناً يا منفعتاً بدون مجوز قانوني به ديگري منتقل كند، كلاهبردار محسوب مي شود
در صورتي كه يك سامانه مشخص در محدوده اختيارات دفاتر اسناد رسمي واقع در محدوده آنها تأسيس گردد، در كاهش آمار انتقال مال غير نقش مؤثری خواهد داشت
 مجرمين با شناسائي املاك بلاصاحب،  افراد مسن یا بی ورثه و به طور كلي املاكي كه فعلاً داراي متولي خاصي نيستند، با جعل سند يا وكالت نامه اقدام به فروش آنها مي كنند
معامله نسبت به مال غير جز به عنوان ولايت يا وصايت يا وكالت صحيح نيست.  ولو اين كه صاحب مال باطناً راضى باشد
هشدار های مسکن
                              انتقال مال غیر در حکم کلاهبرداری

:  مقدمه

با رواج معاملات املاک به وسیله واسطه گرها همچنین معامله اموال منقول از قبیل اتومبیل، تلفن همراه، و. . . و عدم ثبت آنها، مشکلات و جرایم زیادی به وجود آمده که حاصل آن تراکم دعوی و تشکیل پرونده های متعدد در دادگستری است که برای حل آن حقوقدانان اعم از وکلا، کارشناسان حقوقی راههای مختلفی را پیش بینی و عمل می نمایند.
 مطابق قانون، معامله نسبت به مال غير جز به عنوان ولايت يا وصايت يا وكالت صحيح نيست.  ولو اين كه صاحب مال باطناً راضى باشد. اما اگر مالك پس از وقوع معامله اجازه دهد در اين صورت معامله صحيح مى شود. سكوت مالك در مجلس عقد، اجازه محسوب نمى شود. لذا یکی از عناوین اتهامی که زیاد در دادگاهها  منتهی به صدور حکم محکومیت می شود، اتهام فروش مال غیر است.  بسیاری از افرادی که از این بابت تحت تعقیب قرار می گیرند یا از مقررات قانونی بی اطلاع هستند و یا سوء نیتی ندارند. البته بعضی افراد هم هستند که با ترفند های مختلف می خواهند،  مال مردم را ببرند. قانونگذار مجازات افرادی را که اقدام به فروش مال غیر می کنند، همانند مجازات جرم کلاهبرداری قرارداده است.

زماني كه قصد تشكيل يك پرونده حقوقي را داريم مي بايستي بدانيم در كدام مرجع قضايي نسبت به تشكيل آن اقدام نماييم به عبارت ديگر دادگاه صالح به رسيدگي در دعوي مطروحه كدام است. مبحث صلاحيت دادگاهها مهم ترين بخش شروع يك پرونده بوده چرا كه اگر در دادگاه صالح مطرح نگردد، قرار عدم صلاحيت به صلاحيت رسيدگي و شايستگي دادگاه صالح صادر گرديده و پرونده به آن مرجع ارسال خواهد شد. در اين بين، ثبت پرونده در دادگاه غير صالح و ارسال آن به دادگاه صالح موجب گذشت مدت زماني خواهد شدكه به جهت جلوگيري از اين امر به شرح ماده 11 ق. ا. د. م صلاحيت دادگاه ها ذكر گرديده است : دعوا بايد در دادگاهي اقامه شود كه محل اقامت خوانده دعوي ( طرف مقابل شخص خواهان در پرونده ) باشد و اگر خوانده در ايران اقامتگاه ندارد ولي

( فرم تشكيل پرونده حقوقي، دادخواست نام دارد كه شامل ستون نام خواهان و ستون نام خوانده و ستون خواسته و ستون دلايل و منضمات و قسمت شرح دادخواست مي باشد).

جهت آشنايي شما عزيزان با انواع دعاوي حقوقي، به موارد زير توجه نماييد .

دادخواست هاي مربوط به عقود و قراردادها  شامل: تنظيم اسناد رسمي و تحويل مبيع، ابطال معاملات، دستور موقت مبني بر جلوگيري از نقل و انتقال، صدور قرار تأمين خواسته در اموال غير منقول، خلع يد، قلع و قمع ، مطالبه اجرت المثل ايام تصرف، مطالبه ديون و خسارات، دعاوي تقسيط ، فسخ قراردادها، استرداد مورد معامله ، اثبات مالكيت  دادخواست تخليه ، افزايش اجاره بها، مطالبه اجاره بها و ...

دادخواست هاي مربوط به اسناد سجلي  شامل :

يكي از اختيارات خواهان براي طرح دعاوي بازرگاني و دعاوي راجع به اموال منقولي كه از عقود و قراردادها ناشي شده باشد اين است كه مي تواند براي طرح پرونده به دادگاهي مراجعه نمايد كه عقد يا قرارداد در حوزه آن واقع شده و يا تعهد مي بايست در آنجا انجام شود. در صورتي كه دعوا راجع به اموال منقول و يا غير منقول باشد، دادگاه صالح به رسيدگي دادگاهي است كه مال غير منقول در حوزه آن واقع است به آن شرط كه دعوا در هر دو قسمت ناشي از يك منشأ باشد.

هرگاه يك دعوا راجع به خواندگان متعددي باشد كه در حوزه هاي قضايي مختلف اقامت دارند يا راجع به اموال غير منقول متعددي باشد كه در حوزه هاي قضايي مختلف واقع شده اند، خواهان مي تواند به هر يك از دادگاههاي ياد شده مراجعه نمايد. ماده 13 الي 16 ق.آ.د.م